Fabiana Megliola: “L’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza ancora presente, l’inflazione elevata ci fanno propendere per un’ipotesi di ridimensionamento dei volumi di compravendite per il 2023”
La responsabile dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, Fabiana Megliola, è intervenuta stamattina ai microfoni di Casa Italia Radio, nella rubrica Bricks and Music, condotta da Paolo Leccese con il poliedrico Ing. Emiliano Cioffarelli per approfondire quanto emerso dallo studio e dalle rilevazioni del Gruppo Tecnocasa del mercato immobiliare italiano sia delle compravendite che per le locazioni per il 2022 e quali tendenze per l’anno in corso.
I prezzi secondo le rilevazioni dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa continuano a salire in tutte le realtà territoriali considerate ma con meno vigore rispetto alla prima parte del 2022. Se le grandi città hanno mantenuto lo stesso ritmo di crescita, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città segnalano una variazione positiva ma più contenuta. Nelle dieci metropoli da noi esaminate si registra un aumento dei prezzi dell’1,8%. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (3,0%) e da Milano (2,5%). Il capoluogo lombardo che, nei due semestri precedente aveva trainato la crescita del mercato, sembra aver leggermente rallentato in questa seconda parte dell’anno pur confermandosi un mercato vivace e interessante. Cinque città su dieci tra quelle da noi esaminate, Bari, Firenze, Milano, Napoli e Verona, hanno evidenziato una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente.
L’analisi tra zone centrali, semicentrali e periferiche rileva un andamento migliore per le zone semicentrali ma a Milano, Torino, Firenze e Genova sono le periferie ad avere avuto un miglior risultato. La ricerca di case a prezzi più contenuti sta portando i potenziali acquirenti verso le aree più periferiche di alcune grandi città dove spesso sono in corso interventi di riqualificazione.
L’hinterland delle grandi città chiude il semestre con un aumento dei prezzi dell’1,1% e, ancora una volta, spicca quello veronese grazie al traino delle località del lago di Garda. E’ la ricerca di casa vacanza a spingere anche l’hinterland di Bari che comprende diverse località turistiche.
I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,6%, più contenuto rispetto a quanto era accaduto nella prima parte dell’anno dal momento che alcuni comuni sono ritornati in territorio negativo. Ancora una volta sono i capoluoghi del Sud Italia a crescere meno.
I tempi di vendita sono ancora in diminuzione nelle grandi città e si portano a 104 giorni migliorando di 10 giorni rispetto allo stesso periodo del 2021. Le città più veloci in questo semestre si confermano Bologna (50 giorni) e Milano (55 giorni). Le città in cui occorre più tempo per vendere una casa sono Genova (130 giorni) e Palermo (134 giorni). Nei capoluoghi di provincia occorrono 130 giorni, in diminuzione di 8 giorni rispetto a un anno fa mentre nell’hinterland ce ne vogliono 138 contro 144 giorni.
La domanda abitativa è vivace nonostante il rialzo dei tassi di interesse. Pur di soddisfare il desiderio di avere una casa si valutano soluzioni alternative in termini di metratura e posizione. Il timore di non riuscire a prevedere i costi e i tempi della ristrutturazione spinge a scegliere soluzioni in buono stato o ristrutturate oppure soluzioni di nuova costruzione. Queste ultime sono sempre più apprezzate soprattutto se consentono un importante risparmio energetico. Infatti, le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni sono aumentate del 2,0%. L’analisi della domanda immobiliare a gennaio 2023 evidenzia che, nelle grandi città, le richieste sono concentrate sul trilocale che raccoglie il 40,5% delle preferenze, a seguire il bilocale con il 24,7%. Si registra un aumento della concentrazione dei bilocali, determinato in parte dal ritorno degli investitori. Milano è l’unica grande città in cui il bilocale raccoglie la maggioranza delle richieste (47,9%). Nei capoluoghi di regione prevale il trilocale (53,6%).
L’offerta continua a diminuire, c’è bassa disponibilità di immobili sul mercato. La velocità di vendita svuota il mercato ma anche il timore dell’inflazione trattiene dall’alienazione se non si ha necessità di avere liquidità o di cambiare casa.
Il mercato della locazione accelera ancora e, nella seconda parte del 2022, i canoni sono sensibilmente in aumento (+3,9% per i monolocali, +4,2% per i bilocali, +4% i trilocali). La variazione percentuale più significativa la mette a segno Milano (+6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali). La motivazione è una domanda elevata, spinta anche di chi non riesce ad acquistare, e un’offerta in diminuzione. Cresce, infatti, la preferenza per gli affitti turistici che, oltre a garantire rendimenti superiori all’affitto residenziale, offrono una maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile. L’aumento generale del costo della vita e i timori per l’occupazione rendono i proprietari più timorosi e anche più selettivi, ragioni per cui, rispetto a un anno fa, si fa sempre più ricorso ai contratti a canone transitorio e concordato.
L’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza ancora presente, l’inflazione elevata ci fanno propendere per un ridimensionamento dei volumi di compravendite che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila. Si iniziano, infatti, a riscontrare le prime difficoltà in chi ha una disponibilità di spesa più contenuta e che, per questo motivo, decide di rinunciare all’acquisto e di optare per la locazione. Non vediamo al momento un ridimensionamento dei prezzi che saliranno, tra +1% e +3%, anche nel 2023.
